不過，這些常理卻難以化解菲達環(huán)保最近的苦惱。最近，浙江神鷹集團因深陷巨額債務無力償還，已經申請破產清算。作為神鷹集團1.57億元銀行借款的擔保方，菲達環(huán)保雖然手握“32套商鋪、評估值1.42億元”的不動產抵押物，但宣稱有可能會帶來近1億元損失，這讓市場大跌眼鏡。為此，證券時報記者日前趕赴事發(fā)地浙江諸暨，對相關事項進行了一番了解。
受房地產板塊拖累
諸暨，位居浙江中北部，以紡織、服裝及印染著稱。以紡織服裝起家的浙江神鷹集團，成立于上世紀90年代，曾是全國百強服裝企業(yè)，總部位于友誼路9號。公司大門左側的“神鷹集團”四個鍍金大字，在一旁樹葉遮擋下，若隱若現。
走進神鷹集團內部，一切如常。門口的食堂照常對外開放，一側的停車場，也停滿了各式小車。但是，這家昔日的百強服裝企業(yè)，如今看上去有些寒磣，多處廠房的外立面已經脫落。廠區(qū)內部，豎立一些噴繪、軟件之類廣告牌。詢問便知，他們與神鷹集團并無關系，只是承租了部分廠房用來對外辦公。
廠區(qū)后側的服裝加工車間，仍在正常開工，一排排的衣架上，陳列著各式各樣的衣服，有些來不及整理，就堆在車間的地板上。除了自己生產加工，神鷹集團也會訂單外包。走訪期間，記者就在車區(qū)遇見一位正在卸貨的司機，他們就是神鷹集團的服裝外包商，訂單加工好后，就送至神鷹集團來驗貨，然后神鷹集團再賣給自己的客戶。不過，他們對于記者涉及“工資、貨款”之類的事情，顯得很敏感，都不愿回答。
然而，這家昔日的百強服裝企業(yè)，如今卻轟然倒地。今年4月18日，神鷹集團以公司經營困難，已經資不抵債為由，向當地法院申請破產清算。此事一經發(fā)布，成為諸暨人飯后茶余的談資。
詫異與惋惜的同時，也能聽到“傳聞落地，意料之中”的說法。當地人士稱，神鷹集團的盤子太大了，主要受房地產板塊拖累。早在去年下半年，神鷹集團就因為資金周轉困難，一度被傳可能破產。
2012年11月14日，斐濟駐華大使訪問神鷹集團，是該公司官網最后一條更新信息。該公司官網顯示，神鷹集團擁有神鷹制衣、神龍制衣、神馬制衣、休閑服飾、神鷹貿易、神鷹康星化工、神鷹印務、神鷹餐飲和海南神鷹實業(yè)等9家核心企業(yè)，以及共同控制人下屬的神鷹房地產公司。2002年，進入房地產行業(yè)后，該公司開發(fā)出近百萬方房產項目。
經審計，神鷹集團資產為25.29億元，負債為27.49億元，凈資產為-2.2億元，已屬嚴重資不抵債。另據當地法院初步核實，神鷹集團共欠25家銀行貸款共計9.42億元。其已經不能清償到期債務，且明顯缺乏清償能力。
不過上述數據只是初步核算，神鷹集團最終的財務窟窿，外界無從獲悉。在神鷹集團破產清算過程匯總，天宇會計師事務所有限公司是相關債權申報事項的統籌者。當記者向這家了解神鷹集團債務詳情的知情人打探時，得到的回復是“不符合法院規(guī)定”。
有關人士稱，神鷹集團在諸暨屬于利稅貢獻大戶，公司本身涉及面較大，包括當地多家知名企業(yè)。去年年底神鷹集團出現資金鏈危機時，當地政府也曾組織過應急措施。如果不是地方政府從中斡旋，神鷹集團可能撐不到今天。
硬通脹抵押物現危情
距離神鷹集團200米外，便是菲達環(huán)保的所占地。因為連帶責任互保，后者正感受著神鷹集團倒地帶來的沖擊。
從公開信息來看，菲達環(huán)保與神鷹集團在業(yè)務似乎并無交集，但二者的擔保關系由來已久。菲達環(huán)保2006年年報顯示，當年10月18日，其與神鷹集團簽訂《互保協議》，雙方各為對方提供總額最高不超過1億元的擔保，互保期限自2006年10月至2008年10月止。
目前，菲達環(huán)保為神鷹集團的6筆銀行融資提供擔保，實際發(fā)生余額共計1.57億元，其中神鷹集團的4筆融資到期日為2016年10月28日，其他兩筆融資已于今年3月到期。
上述6筆融資擔保，可以追溯至2014年。根據菲達環(huán)保2014年年報，報告期內，該公司相繼為神鷹集團提供了6筆擔保，擔保金融合計1.57億元，擔保到期日為2015年6月1日至2015年9月18日。而后因為續(xù)保，也就有了現在的菲達環(huán)保的擔保危機。
從操作過程來看，自去年11月收到關于神鷹集團的首筆貸款違約代償通知書，菲達環(huán)保的續(xù)保變得“謹慎”起來。去年11月、12月，菲達環(huán)保與神鷹集團等方面，簽訂了《反擔保抵押協議》和《反擔保抵押補充協議》等。
概括上述“反擔保抵押協議”主要包括兩部分：一是其中5700萬元銀行借款擔保，以“朗臻˙幸福家園”14間商鋪為抵押物，于2015年12月辦妥相關資產他項權證等抵押登記手續(xù);二是另外1億元銀行借款擔保，以“鼎盛苑”18間商鋪為抵押物，于2016年1月辦理預抵押登記手續(xù)。
房產抵押登記手續(xù)與預抵押登記略顯不同，預抵押可防止在該房上再設定其他權利，也具有排他效力，所以網簽和預抵押登記具備物權的效力，在諸暨的相關司法實踐中，預抵押登記具有優(yōu)先權。
2015年年報顯示，因為神鷹集團擔保事項，菲達環(huán)保計提了500萬元預計負債。當時公司預計計提500萬元預計負債可覆蓋擔保風險。主要依據包括，“朗臻˙幸福家園”14間商鋪評估價值為7013.69萬元，上述鼎盛苑18間商鋪評估價值為7207.31萬元。反擔保抵押資產評估價值合計為1.42億元，與擔保借款余額1.57億元存在1479.01萬元敞口。即便神鷹集團破產清算，公司因履行擔保責任全額代償，仍能就反擔保資產不足部分的金額參與神鷹集團破產財產分配。
然而，神鷹集團破產清算成真時，菲達環(huán)保卻開始變臉。5月6日，菲達環(huán)保公告稱，鑒于神鷹集團申請了破產清算，由此公司為神鷹集團億元銀行融資擔保存在重大風險，即對公司2016年度凈利潤產生最多達9500萬元的損失。且未包括2015年度財務報表已計提預計負債500萬元。
業(yè)內人士認為，房子早已成為民眾心中的硬通脹，不論是金融機構還是民間借貸，倘若拿房子做抵押，融資難的問題也會迎刃而解。如果手握32間鋪面，估值達到1.42億元情況屬實，菲達環(huán)保業(yè)績變臉就顯得有些詭異。
擔保抵押物天價估值
從500萬元到1億元，預計負債的急速擴大使得擔保抵押物備受關注。為此，證券時報記者對菲達環(huán)保上述的1.57億元擔保抵押物進行了一番了解。
菲達環(huán)保對神鷹集團的5700萬元銀行借款擔保，以“朗臻˙幸福家園”14間商鋪為抵押物，根據紹興華越資產評估事務所出具的《諸暨朗臻恒陽置業(yè)有限公司擬反擔保涉及的房地產評估項目資產評估報告》，以2015年12月4日為評估基準日，幸福家園商鋪評估價值為7013.69萬元，折后均價為1.84萬元/平方米。
另外1億元銀行借款擔保，以鼎盛苑18間商鋪為抵押物，根據博文房地產評估造價集團有限公司諸暨分公司出具的《房地產估價報告》，以2016年1月4日為評估基準日，上述鼎盛苑商鋪評估價值為7207.31萬元，折后均價為1.5萬元/平方米。
菲達環(huán)保和神鷹集團的所在地諸暨，隸屬浙江省紹興市。這個位居浙江中北地區(qū)的城市，包括下轄街道、鎮(zhèn)鄉(xiāng)，人口百萬左右。雖說諸暨人口不算多、經濟也不差，但諸暨人同樣為當地的高房價感慨。
據諸暨在線數據中心統計，2015年，諸暨商品房住宅(新房)成交量達到1.03萬套，成交創(chuàng)下了歷史新高。同期，房地產市場成交均價為7923元/平方米，同比下跌了4.6%。比較不難看出，朗臻˙幸福家園、鼎盛苑的抵押評估價格，遠高出當地市場的成交均價。
如果是高檔豪宅，評估價遠超市場均價也不足為奇。然而，朗臻˙幸福家園、鼎盛苑兩個小區(qū)，在諸暨似乎并沒有知名度。記者幾次詢問了當地市民和地產界人士，得到的答復是，“不知道在哪里。”
對于普通諸暨市民而言，對朗臻˙幸福家園、鼎盛苑陌生也在情理之中，因為二者與諸暨市區(qū)，尚有一定的距離。朗臻˙幸福家園位于諸暨市浣東街道王家湖村、后者位居暨陽街道小陳家村。
從諸暨市區(qū)出發(fā)，驅車約15分車程，就能到王家湖村。然而，當朗臻˙幸福家園呈現在記者眼前時，卻并不是“高大上”的豪宅聚集區(qū)，而是居住條件很普通的住宅小區(qū)。
朗臻˙幸福家園小區(qū)的東、北兩側，是幾個尚在建設中的樓盤。不多的車輛經過時，卷起一陣塵土。從入住情況來看，朗臻˙幸福家園小區(qū)并不高。小區(qū)靠著馬路的一樓，大概有20-30個商鋪，但出租率不高，只有6-7個門面開門營業(yè)，也鮮有客戶光顧。
在朗臻˙幸福家園一商鋪門前，豎立一塊商鋪出售廣告——“沿街旺鋪出售，折后均價8888元/平方米起”。除此之外，很多尚未開門的商鋪，也貼著各自的出租或者出售信息。詢問得到，待售商鋪的價格8000-10000不等，具體視位置而定。
較朗臻˙幸福家園而言，鼎盛苑的位置就更加偏僻。這個位居諸暨市區(qū)北郊的樓盤，載記者前往的出租車司機都不清楚，前往鼎盛苑的所占地小陳家村的路上，司機反復向記者表示，小陳家村已經是諸暨的郊區(qū)，不可能有超過1萬/平方米的房子。
一路上，出租車司機還幾次打聽，都未獲悉鼎盛苑的具體位置。因此，他將記者送到小陳家村的一處建設中的樓盤后，自己開車走了。而這個尚未完工的樓盤，正是鼎盛苑，但因為大門尚未建好，沒被太多人知曉。
因為鼎盛苑尚在建設中，偶爾能遇到進出的施工人員。一位自稱是項目方的工作人員對記者稱，“鼎盛苑現在的開發(fā)商是中普建設，老板原來也是神鷹集團的人，后來辭職后自己創(chuàng)業(yè)。”而對于鼎盛苑與神鷹集團關系，上述人士稱“不了解”。
鼎盛苑與鼎園小區(qū)一路相隔。目前，鼎園小區(qū)的房價8000元左右/平方米，但是，鼎園小區(qū)屬于普通商品房小區(qū)，而鼎盛苑是一個安置小區(qū)。
出入鼎園小區(qū)的住戶告訴記者，作為城市郊區(qū)的普通安置小區(qū)，鼎盛苑的價格，不會貴到哪里去，6000-7000元/平方米到頂了。關鍵是，這里已經屬于郊區(qū)，沒人氣，不可能賣出好價格，有沒有要人還是問題。
菲達環(huán)保公告顯示，朗臻˙幸福家園小區(qū)14間商鋪建筑面積3805.07平方米，評估價值為7013.69萬元，折后均價1.84萬元/平方米;鼎盛苑18間商鋪建筑面積4800平方米，評估價值為7207.31萬元，折后均價為1.5萬元/平方米。
也就是說，從證券時報記者的實地探訪來看，菲達環(huán)保1.57億元擔保抵押物的市場價格，與抵押評估價相差甚遠。
